Ден 1 · 8 мин четене

Четирите статута: как брокерът чете парцел, без да гадае

„Това е УПИ, без тежести, готово за къща — скицата доказва всичко." Ако сте работили и седмица с парцели, вече сте чували това изречение. Първият урок на курса е точно за него: защо една скица не доказва почти нищо от изброеното и кой е работният модел, който ви пази от чужди обещания.

Моделът: четири отделни статута

Всеки парцел носи четири независими въпроса. Опитът да ги слеете в едно общо „имотът е изряден" е чест източник на грешки и на риск при сделки. Затова курсът ви учи да ги държите разделени всеки път:

Статут	Въпросът на брокера	Типично доказателство	Какво не решава сам
Вещноправен	Кой има право върху имота и има ли чужди права или тежести?	титул и предходни актове; Имотен регистър; правен преглед	къде минава границата; какво може да се строи; законна ли е сградата
Кадастрален	Кой е обектът: идентификатор, площ, граници, нанесени обекти?	кадастрална карта и регистри, скица, заснемане	собствеността; регулацията; допустимото застрояване
Устройствен	Какво предвижда действащият устройствен режим за имота?	ОУП за рамката; действащ ПУП и актът му; показатели; специални режими	кой е собственикът; точната граница; законността на строеж
Строителен	Какъв е статутът на съществуващите или разрешени строежи?	разрешение, проекти, строителни актове, документи за ползване	собствеността върху земята; ПИ/УПИ; правния достъп

Няма пети „общ статут". В края на проверката брокерът обобщава кое е доказано, кое липсва и коя е следващата проверка. Това резюме е обобщение на фактите — не правно или техническо заключение.

ПИ и УПИ не са едно и също

Поземленият имот (ПИ) е кадастралният обект: индивидуализира се с идентификатор, граници и площ в кадастралната карта. Урегулираният поземлен имот (УПИ) е устройствено понятие — установява се чрез действащия регулационен план и свързаните с него актове. Скицата на ПИ показва кадастралния обект; тя не прави имота УПИ и не го прави „готов за строеж".

За ПИ търсите кадастралния обект и данните му.
За УПИ търсите действащия план, означението на урегулирания имот, акта и влизането му в сила.
При несъответствие не избирате едното „по усещане" — записвате двата въпроса и насочвате проверката.

Какво всъщност четете в една скица

Отворете която и да е кадастрална скица и намерете тези полета — те са скелетът на всяка по-нататъшна проверка:

кадастрален идентификатор — котвата, по която сравнявате всички документи;
административен адрес или местност, когато е посочена;
площ по кадастрални данни;
трайно предназначение на територията (урбанизирана, земеделска, горска…);
начин на трайно ползване (НТП);
граници и съседни идентификатори;
нанесени сгради или други обекти, ако са показани;
дата на документа и данни за проверка на актуалността му.

Внимавайте с площта: „площ по скица" не е автоматично „истинската площ". В Ден 3 ще сравнявате площ по титул, по кадастър и по заснемане — и ще видите защо трите често се разминават.

Какво скицата подкрепя — и какво не

Скицата представя данни от кадастралната карта и регистрите, за да индивидуализира обекта. По публикуваното указание на АГКК няма обща услуга „презаверка" — документът остава актуален, докато данните не са променени, но за конкретна сделка се проверяват живите данни и изискванията на получателя.

Сама по себе си скицата не решава:

дали посоченото лице е безусловен собственик;
дали има валиден, влязъл в сила ПУП;
дали имотът е УПИ;
дали може да се построи конкретна сграда;
дали нанесена сграда е законна или въведена в експлоатация.

Три карти, три въпроса

Източник	Основна функция	Опасното съкращение
Кадастрална карта / скица	индивидуализира обекта и показва кадастралните данни	„Има скица, значи е урегулиран и законен."
Регулационен / подробен устройствен план	показва устройствения режим в своя обхват и състояние	„Има цветна линия, значи планът е в сила и приложен."
Титул, правен преглед и вписвания	подкрепя въпроса за права, страни и вписани обстоятелства	„Името е на картата, значи собствеността е изчистена."

Когато чуете „в регулация", „има статут", „става за къща" — задайте петте въпроса:

Кой документ го доказва?
Кой го е издал и какъв е номерът и датата?
Влязъл ли е в сила, съответно актуален ли е според вида си?
За същия кадастрален идентификатор ли се отнася?
Какво точно доказва — и какво не?

Кой решава окончателно

Брокерът формулира въпроса, събира и сравнява доказателствата и записва неизвестното. Окончателните заключения имат свои професии:

Въпрос	Кой го решава
собственост, представителство, тежести	адвокат по вещно право и нотариус; официални справки от Имотния регистър
идентичност, граници, площ, изменение на кадастъра	правоспособно лице по кадастър и СГКК/АГКК; съд при спор за право
действащ план, УПИ, показатели, допустимо застрояване	архитект/урбанист и компетентната община
законност, търпимост, строителни книжа	архитект или адвокат по строително право и община/ДНСК според случая

Това не е слабост на брокера — това е професията. Вие не подписвате чуждо професионално становище със своето име; вие сте човекът, който задава правилния въпрос и не пуска непроверено обещание към клиента.

Запомнете

Четири статута — вещноправен, кадастрален, устройствен, строителен — винаги отделно; пети „общ статут" няма.
ПИ е кадастрален обект; УПИ е устройствено понятие. Скица на ПИ не прави имота УПИ.
Скицата подкрепя само кадастралните данни — не собственост, не ПУП, не застроимост, не законност на сграда.
Всяко твърдение среща петте въпроса: кой документ, кой издател, номер/дата, в сила ли е, същият идентификатор ли е.
Брокерът картографира доказаното и липсващото; окончателните заключения са на специалистите.

Проверете наученото в тренировката на Kove

Kove задава въпросите от курса един по един, обяснява при грешка и помни кое ви убягва. Четенето е началото — тренировката прави знанието трайно.

Започнете тренировката