Преди да качите обява за продажба на парцел, искате документ за ПУП, достъпа, тока и водата, предназначението и застрояването. Скицата, визата и удостоверението се четат към датата на издаването, всяко за своето съдържание.
След огледа собственикът на парцела край София не отговаря на телефона. В бележката ви стои: „УПИ 1 200 кв.м, има ПУП, ток и вода, лице към асфалта, Кинт 1,2, три етажа, 85 000 евро.“ Купувачът иска скица.
Проверка на записаното след огледа
Хипотетичен поземлен имот край София, октомври 2026 г. Числата са измислени. В скицата от АГКК площта е 1 184 кв.м, начинът на трайно ползване е „нива“. В примера няма влязъл в сила ПУП, становища от ВиК и електроразпределителя или виза. Удостоверението към 09.10.2026 г. не показва вписан сервитут за преминаване. Достъпът е по черен път през съседния имот.
| Твърдение | Документ | Действие |
|---|---|---|
| УПИ 1 200 кв.м | Скица за площта; влязъл в сила ПУП за урегулирането | Махате „УПИ“ и 1 200 |
| има ПУП | Влязъл в сила ПУП: решение или заповед с номер и дата | Махате |
| ток и вода | Становище или предварителен договор на оператора | Махате |
| лице към асфалта | Скица и ПУП за лицето към улица или път | Махате |
| Кинт 1,2, три етажа | Виза по чл. 140 или извадка от действащ ПУП | Махате |
1 200 кв.м и 1 184 кв.м са различни твърдения за площ. Скицата не коригира 1 200 по формула. 85 000 евро остават, ако собственикът е съгласен.
Подробният устройствен план (ПУП) определя конкретното предназначение и начина на устройство на имота. Предвижданията са задължителни за инвестиционното проектиране (ЗУТ, чл. 103, ал. 3 и чл. 108, ал. 1). „Има ПУП“ без вид и обхват не казва дали има режим на застрояване (чл. 110). Проект, обявен за обществен достъп, още не е влязъл в сила план.
Общинският съвет одобрява плана с решение. Кметът го одобрява със заповед, когато обхватът е по-малък (чл. 129). Община Варна поддържа публичен регистър на заповедите. За имот извън Варна питате съответната община.
Урегулиран поземлен имот (УПИ) е имот, за който с ПУП са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство (ЗУТ, § 5, т. 11). УПИ има лице към улица, път или по изключение към алея в парк (чл. 14, ал. 4).
Черният път през съседа не е това лице.
Вещно право върху чужда вещ се учредява с правна сделка, по давност или по друг законов начин (ЗС, чл. 55) и се вижда в удостоверението за имот. Удостоверението отразява вписванията към изготвянето; не доказва ПУП, нито присъединяване.
Кадастърът съдържа местоположение, граници, трайно предназначение и начин на трайно ползване. Когато за територията има одобрени кадастрална карта и регистри, при прехвърляне нотариусът изисква скица от АГКК (ЗКИР, чл. 49б). Публичната карта в КАИС е справка. Земеделските земи се използват за земеделски цели; промяната на предназначението е изключение (ЗОЗЗ, чл. 2).
ПУП се придружава от план-схеми за водоснабдяване, канализация и електрификация (чл. 108, ал. 2). Схемите са предвидената мрежа, не договор с оператор.
За „има ток и вода“ искате становище или предварителен договор от ВиК и електроразпределителя. Това е пазарна практика, не задължение по ЗУТ.
Визата е копие (извадка) от действащ ПУП с линии, височини, плътност и интензивност. Издава я главният архитект (ЗУТ, чл. 140). Строеж се извършва само ако е разрешен. Разрешението за строеж е отделен акт (чл. 148).
В обявата включвайте само характеристики, подкрепени с документи.
Проверете петте твърдения в следващата обява; понятията са в /parceli и речника.