Подробният устройствен план (ПУП) в София определя конкретното предназначение и начина на устройство на имота; цветният слой на картата не разрешава строеж. Застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила ПУП, след промяна на предназначението, когато специален закон я изисква (чл. 12, ал. 2), и след разрешение за строеж от главния архитект (чл. 148).
След огледа собственикът в Овча купел не вдига телефона. В бележката ви стои „тук може пет етажа, виж картата“. Не я слагайте в обявата.
Какво показва картата?
Общият устройствен план определя преобладаващото предназначение на структурните части на територията. ПУП определя какво е допустимо за този имот (чл. 103, ал. 2–3). Видовете ПУП по чл. 110, ал. 1 включват план за регулация и застрояване (ПРЗ), план за регулация, план за застрояване, работен устройствен план и парцеларен план за инфраструктура извън урбанизираните територии.
iSofMap показва кадастър, регулация, ОУП и ПУП, плюс слой за допусната процедура по ПУП. Картата не е административен акт. За София проверете и ЗУЗСО.
Измислен УПИ в Овча купел, идентификатор 68134.7206.184, 620 кв.м. Числата не са за реален имот. Собственикът праща снимка на заповед за одобряване на ПУП-ПРЗ от 12.03.2025 г. В регистъра на НАГ за този идентификатор няма ред „влязъл в сила“.
| Какво виждате | Какво означава | Какво още трябва |
|---|---|---|
| iSofMap: цветен ПУП-ПРЗ | Предвиждане на карта | Дали планът е влязъл в сила |
| ОУП: жилищна територия | Преобладаващо предназначение | Не определя етажността на този УПИ |
| КАИС: 620 кв.м | Кадастрална идентичност | Скицата не е ПУП |
| Заповед за одобряване, 12.03.2025 | Планът е одобрен | Срок за обжалване по чл. 215 |
| „Пет етажа“ от собственика | Твърдение | Височина по измисления ПРЗ: 10 м |
| Плътност 40 % × 620 = 248 кв.м; Кинт 1,2 × 620 = 744 кв.м РЗП | Максимуми, ако планът е в сила | Виза и инвестиционен проект |
| Разрешение за строеж | Единственото, което разрешава строеж | Одобрен инвестиционен проект, когато такъв се изисква |
Кметът на Столична община одобрява със заповед ПУП в обхват до три квартала в 14 дни след приемането от общинския експертен съвет (чл. 129, ал. 1–2). ПУП с по-голям обхват се одобрява с решение на Столичния общински съвет, което се обнародва в „Държавен вестник“. Жалбата е в 14 дни от съобщаването, а при обнародване в ДВ — в 30 дни; за ПУП на общински обект от първостепенно значение срокът е 14 дни от обнародването (чл. 215, ал. 4). Поискайте от НАГ или главния архитект дали планът е влязъл в сила.
Скицата от КАИС носи кадастрални данни. Не показва дали застрояването е допуснато.
Какво да попитате архитекта, преди да отговорите на купувача?
Визата за проектиране е извадка от действащ ПУП за имота и съседните имоти с линии, допустими височини, плътност и интензивност. Издава я главният архитект. За случаите по чл. 140, ал. 3 е задължителна. Не замества разрешението за строеж.
Разрешението се издава от главния архитект (чл. 148, ал. 1–2 и 4).
Пет етажа по около три метра са около 15 м. В измисления ПРЗ височината е 10 м. Не пишете „може пет етажа“.
Изпратете на архитекта идентификатора и попитайте писмено: има ли влязъл в сила ПУП и дали е ПРЗ, ПЗ или ПР; какви са плътността, Кинт, височината и линиите; нужна ли е промяна на предназначението; задължителна ли е визата по чл. 140, ал. 3; какво трябва да съдържа проектът за разрешение.
Ако разполагате само с карта и заповед за одобряване, кажете на купувача: „Още не е потвърдено дали планът е влязъл в сила.“