Плътност, Кинт и озеленяване: колко „гарантира" един парцел
„Колко квадратни метра къща гарантира този парцел?" Любимият въпрос на всеки купувач — и единственият честен отговор започва с аритметика върху доказани входни данни и завършва със списък от неизвестни. Петият ден на курса е за трите сметки, които брокерът може да направи сам, и за границата, отвъд която започва работата на архитекта.
Три различни показателя
| Показател | Какво означава | Формула | Какво не доказва |
|---|---|---|---|
| Плътност на застрояване | теоретична горна рамка за застроената площ | площ на имота × плътност | формата и разположението на сградата; допустим конкретен проект |
| Кинт (коефициент на интензивност) | теоретична горна рамка за разгънатата застроена площ | площ на имота × Кинт | броя етажи; че целият резултат може да се реализира |
| Минимално озеленяване | най-малката площ, запазена за озеленяване | площ на имота × минимален процент | качеството, вида и допустимото разполагане на озеленяването |
Трите числа са отделни проверки. Височината, начинът и линиите на застрояване, отстоянията, минималните размери и лице, достъпът и паркирането не се поглъщат от тях.
Базовата аритметика
Учебен имот от 1000 m² със зададени плътност 40%, Кинт 1,2 и минимално озеленяване 40%:
- теоретична максимална застроена площ: 1000 × 0,40 = 400 m²;
- теоретична максимална разгъната застроена площ: 1000 × 1,2 = 1200 m²;
- минимална озеленена площ: 1000 × 0,40 = 400 m².
Защо максимумите не са обещание
Дори с верни входни показатели реално проектируемото може да е по-малко заради:
- формата, размерите и лицето на УПИ;
- начина и линиите на застрояване и приложимите отстояния;
- височината и другите правила на плана;
- достъпа, денивелацията и терена;
- сервитути и специални режими;
- паркиране, пожарна безопасност и техническа инфраструктура;
- необходимите проектни решения и съгласувания.
Работният ред на брокера
- Поискайте приложимия план или режим и акта му.
- Проверете номер, дата, влизане в сила и същия кадастрален идентификатор.
- Препишете показателите дословно и посочете източника им.
- Направете отделните аритметични сметки.
- Съставете списък с останалите неизвестни ограничения.
- Формулирайте въпрос към архитект/урбанист за конкретното задание.
Ако входният документ или идентичността липсва — спирате на стъпка 2 и не смятате. Ако сметката е ясна, но ограниченията не са проверени — представяте само „теоретична рамка при зададените допускания".
Кой решава окончателно
Архитектът/проектантът проверява дали конкретната програма се разполага при приложимите правила. Урбанистът и общината изясняват устройствената основа. Инженери и мрежови оператори отговарят за ограниченията в своята компетентност. Брокерът записва входа, смята прозрачно и държи неизвестното видимо — това е отговорът, който изгражда доверие, вместо да продава чужд риск.
Запомнете
- Три сметки: застроена площ = площ × плътност; разгъната площ = площ × Кинт; озеленяване = площ × минимален процент.
- Смятате само върху доказан действащ режим за същия кадастрален идентификатор — иначе спирате.
- Максимумите са аритметична рамка: форма, отстояния, сервитути, достъп и паркиране могат да я свият.
- Височина „до 10 m" не е брой етажи; трите максимума не гарантират, че една желана сграда се побира.
- Отговорът към клиента: теоретична рамка + списък с неизвестни + конкретен въпрос към архитект.
Проверете наученото в тренировката на Kove
Kove задава въпросите от курса един по един, обяснява при грешка и помни кое ви убягва. Четенето е началото — тренировката прави знанието трайно.
Започнете тренировката