Ако сте местно физическо лице и не продавате като търговец, не дължите данък върху дохода от един жилищен имот през данъчната година при повече от три години между придобиването и продажбата; от до два имота при повече от пет години; от селскостопански и горски имоти при повече от пет години независимо от броя; от имущество, придобито по наследство или завет, или реституирано по нормативен акт (ЗДДФЛ чл. 13, ал. 1). При облагаема продажба извън търговска дейност дължите 10 % върху положителната разлика между продажната и придобивната цена, намалена с 10 % от нея (чл. 33, ал. 1 и чл. 48, ал. 1).
Купувачът иска скица до петък. Нотариусът е насрочил сделката, а вие държите стария нотариален акт и броите месеците.
Тук става дума за данъка върху дохода ви, а не за местния данък при придобиване.
Можете ли да ползвате двете освобождавания през една година?
Данъчната година е календарната. Буква „а“ и буква „б“ на чл. 13, ал. 1, т. 1 са самостоятелни основания: през нея можете да продадете един жилищен имот с повече от три години и до два имота с повече от пет, ако условията са спазени.
„Повече от“ означава след годишнината. Продажба на датата, на която срокът изтича, не стига.
Жилищен е имотът, който към продажбата може да служи за живеене. Магазин и УПИ не влизат в буква „а“.
| Стъпка | Какво питате | Последица |
|---|---|---|
| 1 | Продавате ли по занятие, като търговец? | Чл. 13 не се прилага. Данъчната ставка за доходите като едноличен търговец е 15 % (чл. 48, ал. 2). |
| 2 | По наследство, завет или реституция ли е имотът? | Доходът е необлагаем. Не чакате 3 или 5 години (чл. 13, ал. 1, т. 26). |
| 3 | Един жилищен имот през годината и повече от 3 години от придобиването? | Необлагаем. |
| 4 | До два имота от всеки вид с повече от 5 години, или селскостопански и горски с повече от 5 години независимо от броя? | Необлагаем. |
| 5 | Нито едно от горните | Положителната разлика между продажната и придобивната цена се намалява с 10 % разходи; върху остатъка данъкът е 10 %. |
Колко е данъкът в два примерни случая?
Следващите два примера са хипотетични и се отнасят за двустаен апартамент в столичния квартал „Младост“. Продавачът е местно физическо лице, което не продава като търговец. Цялата продажна цена е получена през 2026 г.
Купувате на 1 март 2025 г. за 95 000,00 евро и продавате на 15 октомври 2026 г. за 125 000,00 евро. Разликата е 30 000,00 евро, разходите по закона са 3 000,00 евро, облагаемият доход е 27 000,00 евро.
Данъкът е 2 700,00 евро. Не дължите авансов данък. Подавате годишната декларация по чл. 50 от 10 януари до 30 април 2027 г. (чл. 53, ал. 1).
Същият апартамент, но бащата умира на 20 ноември 2024 г. и вие продавате на 15 октомври 2026 г. Наследството се открива в момента на смъртта (ЗН чл. 1). Данъкът върху дохода е 0,00 евро по чл. 13, ал. 1, т. 26. Продажбата не се брои към „един жилищен“ по буква „а“. Не сте длъжни да подавате годишна данъчна декларация само заради тази продажба; можете по желание да декларирате необлагаемия доход по чл. 50а.
Дарението не е наследство. При облагаема продажба на дарен имот цената на придобиване за изчисляване на данъка е нула.
За чуждестранно лице тази таблица не е приложима; проверете отделния данъчен режим.
Преди продажбата проверете по таблицата дали от датата на придобиване до планираната дата на продажба е изминал необходимият срок.