Разходите при продажба на имот се делят така: ако договорът мълчи, нотариалната такса и вписването се делят по равно между вас и купувача (ЗЗД чл. 186); местният данък плаща купувачът, освен ако сте уговорили друго (ЗМДТ чл. 44–45). На практика купувачът често поема всички разноски по прехвърлянето, а вие плащате комисионната по своя договор, документите за имота, разходите по ипотеката и данъка върху дохода, когато продажбата е облагаема.
Кой какво плаща
Двустаен апартамент в София за 180 000 €, купен през 2019 г. за 110 000 € (евроеквивалент), данъчна оценка 60 000 €, остатък по ипотека 40 000 € след повече от 12 вноски, комисионна 3 % без ДДС. Кредитът е потребителски; приемаме нулеви лихви и банкови такси, ипотека, вписана за 80 000 € с такса 80 €. По изрична уговорка купувачът поема разноските по прехвърлянето. Към 07.10.2026 г.
| Разход | По закон, без уговорка | На практика | В примера |
|---|---|---|---|
| Местен данък за придобиване (3 % × 180 000 €) | Купувачът | Купувачът | 5 400,00 € |
| Нотариална такса с 20 % ДДС | По равно | Често купувачът | 757,49 € |
| Проект на нотариален акт с ДДС, ако е възложен | Според възлагането | По уговорка | 757,49 € |
| Вписване на продажбата (0,1 %, минимум 5,11 €) | По равно | Често купувачът | 180,00 € |
| Брокерска комисионна с ДДС | Който е подписал договора | Продавачът | 6 480,00 € |
| Данъчна оценка, удостоверение за тежести, схема | Заявителят | Продавачът | 32,72 € |
| Нотариално съгласие за заличаване на ипотеката с ДДС | По договора с банката | Продавачът | 77,63 € |
| Вписване на заличаването | Заявителят | Продавачът | 40,00 € |
| Данък върху дохода от продажбата | Продавачът | Продавачът | 0,00 € (освободена) |
Купувачът превежда 40 000 € директно на банката. По сметката ви постъпват 140 000 €.
След комисионната, документите и заличаването на ипотеката остават 133 369,65 €. Без уговорка за разноските законовата ви половина е 847,49 € и остават 132 522,16 €. Без брокер: 139 849,65 €.
Нотариалните суми са наши изчислени евроеквиваленти по прогресивната скала на тарифата. Регистрираният по ДДС нотариус начислява 20 % ДДС върху услугата; местният данък и държавната такса за вписване са без ДДС. Таксите за вписване са по официалното извлечение в евро на Агенцията по вписванията. Банковите такси за удостоверение и превод зависят от тарифата на банката ви.
Кога дължите данък върху дохода
Правилата по-долу са за местно физическо лице, което продава извън търговска дейност. Освободени сте, ако продавате един жилищен имот през годината и от придобиването до продажбата са минали повече от 3 години, или до два имота, ако за съответния имот са минали повече от 5 години (НАП: продажба на имущество, ЗДДФЛ чл. 13, ал. 1, т. 1). Наследеният имот е освободен отделно (чл. 13, ал. 1, т. 26); дареният няма това освобождаване. Условието е за продадения имот, не за броя жилища, които притежавате.
Данъкът е 10 % от положителната разлика между продажната и документираната цена на придобиване, намалена с 10 % нормативно признати разходи. Същият апартамент, купен през 2024 г.: 180 000 − 110 000 = 70 000 €; минус 10 % нормативно признати разходи = 63 000 €; данък 6 300,00 €; нетно 127 069,65 €. Комисионната, ремонтът и главницата по кредита не се приспадат допълнително. Декларирате и плащате до 30 април на следващата година (за продажба през 2026 г. срокът е 30.04.2027 г.). Нотариусът не удържа този данък: заделяте го вие.
Местният данък по градове
София, Пловдив, Варна и Бургас прилагат 3 % върху по-високата от цената и данъчната оценка (към 07.10.2026 г.). Законът допуска от 0,1 до 3 %, затова проверете наредбата на общината, в която се намира имотът.
Ако жилището е ипотекирано
При потребителски ипотечен кредит след 12 платени месечни вноски няма компенсация за предсрочно погасяване. Преди това тя обичайно е до 1 %, но при доказана по-голяма загуба може да е по-висока (ЗКНИП чл. 41). За заличаване на ипотеката са нужни съгласие от банката и вписване.
Подгответе си разбивка с уговорените платци и поискайте писмени сметки от нотариуса, посредника и банката.