При сравнителен пазарен анализ на имот определяте ориентировъчен диапазон за офертната цена чрез коригиране и претегляне на цените на сходни имоти. Това не е доклад за оценка по Закона за независимите оценители.
Хипотетичен пример. Собственикът на третия етаж в Лозенец казва: съседът продаде за двеста. На масата са три разпечатки: два продадени имота и един, който още се предлага. Той иска 195 000 €.
Оценката по ЗНО е писмено становище на независим оценител с сертификат и печат, вписан в регистъра на КНОБ (чл. 5, чл. 6, ал. 3 и чл. 16, ал. 1). Вашата бележка е за разговора преди обявата. Ако пред продавач-потребител я наречете оценка по ЗНО, това може да е невярно твърдение за лиценз (ЗЗП, чл. 68ж, т. 4).
Двустайният в Лозенец към 09.10.2026 г.
68,40 кв.м жилищна площ по акта, ет. 3 от 6, тухла 1984, обновен санитарен възел, без паркомясто, с асансьор.
Индексът на НСИ за закупени жилища през II/2026 е +2,4 % за София спрямо предишното тримесечие (прессъобщение, 23.09.2026). В сметката по-долу не влиза.
От 15.01.2026 г. справките по вписванията включват материалния интерес, тоест цената на сделката (Агенция по вписванията, Правилник за вписванията, чл. 42). Цената в обявата е исканата от продавача сума.
Процентите и теглата в примера са измислени; закон ги няма. Запишете своите допускания и датата.
| А, акт 12.09 | Б, обява 42 дни | В, акт 18.08 | |
|---|---|---|---|
| Площ, кв.м | 70,20 | 65,80 | 72,00 |
| Етаж / състояние / паркинг | 4/6, цялостен ремонт, дворно място | 2/6, без ремонт, няма | 5/6, добро, няма |
| Цена, € | 198 000 | 189 000 | 205 000 |
| €/кв.м (закръглено) | 2 821 | 2 872 | 2 847 |
| Корекции към предмета | −5 078 площ; −7 920 ремонт; −6 930 паркинг | −9 450 от обява към сделка; +7 467 площ; +5 670 ремонт | −10 249 площ; +2 050 състояние |
| Коригирана, € | 178 072 | 192 687 | 196 801 |
| Тегло | 50 % | 15 % | 35 % |
Цената на кв.м е цена, разделена на площ, закръглена до цяло евро. Корекцията за площ е (68,40 − площта на сравнимия) × това число, пак до цяло евро. Останалите корекции са процент по цената на сравнимия. А: 198 000 − 5 078 − 7 920 − 6 930 = 178 072. Б: 189 000 − 9 450 + 7 467 + 5 670 = 192 687. В: 205 000 − 10 249 + 2 050 = 196 801. Претеглено: 0,50 × 178 072 + 0,35 × 196 801 + 0,15 × 192 687 = 186 819,40 €, до 100 €: 186 800 €.
А тежи повече: по-близо по площ и продаден по-скоро. Б тежи по-малко: още не е продаден.
Коригираните цени на двата продадени имота очертават диапазон от 178 072 до 196 801 €. В примера ориентирът за очаквана сделка е 179 000 – 187 000 €, а предложеният диапазон за начална офертна цена е 185 000 – 192 000 €. Исканите 195 000 € са над претеглената стойност и близо до горната граница на коригираните цени на продадените имоти.
По ЗМДТ, чл. 46 основата за данъка при възмездно придобиване на имот е по-високата от уговорената цена и данъчната оценка. Сравнителният анализ не замества тази основа. Данъчната оценка не е показател за пазарната цена.
Преди да обещаете число на собственика, попълнете таблицата със своите три сравними.